17.05.2023

Što je dovelo do nerealno visokih cijena nekretnina u RH?

Hrvatska je mala zemlja bogate kulture, prelijepe prirode, sunčane obale, ugodne  klime. Godinama jedna od traženijih lokacija  za  odmor. Turizam, kao najjača grana naše  ekonomije, svake godine sve više raste i  dovodi brojne strance koji se nerijetko  odlučuju  za kupnju nekretnine u lijepoj našoj.  Veliki priljev inozemnih ulagača ostavio je  značajan utisak na tržištu nekretnina u  Hrvatskoj. Velika potražnja za „second home“  nekretninama konstantno raste, osobito na  obalnom dijelu, no ponuda ostaje poprilično  ograničena. Nedovoljno razvijena  infrastruktura  te sporo izdavanje dozvola za gradnju su dva najveća čimbenika koja utječu na nedostatak ponude na tržištu nekretnina u RH. Naime, loša povezanost (prilazni putevi i ceste) i nedostatak komunalnih priključaka (vode, struje, kanalizacije, telekomunikacije) onemogućuju gradnju u mnogim dijelovima Hrvatske. No, kad investitori, bilo domaći ili strani, i uspiju riješiti pitanje infrastrukture dolazimo do dugotrajnog i mukotrpnog procesa izdavanja dozvole. Nepotpuni i nedefinirani urbanistički planovi onemogućuju brzo donošenje odluke. Sve ovo vrlo često odbija ulagače što rezultira nedostatkom nove izgradnje. Dok domaće stanovništvo za kupnju uglavnom traži stanove, stranci ulažu u sve vrste nekretnina (vile prvi red do mora, stanove s pogledom na more, kuće s bazenima, apartmane itd). Inozemni priljev novca rezultirao je povećanjem cijena nekretnina u RH. Najznačajniji porasti dogodili su se u južnom dijelu zemlje gdje turistička sezona najduže i traje. Tako za kupnju stana u Dubrovniku po kvadratu morate izdvojiti znatno više novca nego za kupnju kvadrata u Zagrebu, Slavoniji ili Istri. I dok smo mislili kako su cijene nekretnina doživjele svoj vrhunac u 2019. godini, značajan rast dogodio se kroz ljeto 2022., a u 2023. cijene i dalje rastu. U posljednjih nekoliko godina svjedočili smo neočekivanim događanjima na svjetskoj razini. Pandemija corona virusa i rat u Ukrajini popraćen energetskom krizom uzdrmali su kako globalno tržište tako i hrvatsko. No, paralelno s ovim događanjima, RH se suočava i sa snažnim potresima na predjelu grada Zagreba i Banije te dugoočekivanim ulaskom u eurozonu. Novonastala situacija rezultirala je visokom stopom inflacije koja se odrazila na kompletnu ekonomiju države, ne zaobilazeći ni tržište nekretnina. Tijekom pandemije, očekivani pad cijena na tržištu nekretnina u Hrvatskoj nije se dogodio. Potaknuti neizvjesnošću i strahom od novonastalih mjera, brojni mali i srednji poduzetnici počeli su se rješavati sekundarnih nekretnina što je neočekivano oplemenilo ponudu na tržištu koju su veliki poduzetnici i strani ulagači objeručke dočekali te vješto iskoristili. Shodno tome, stanje na tržištu ostalo je pa gotovo nepromijenjeno. U međuvremenu, RH biva pogođena razornim potresima u kojima su stradale brojne građevine, a veliki broj stanovništva ostao je bez svojih domova. Kao posljedica, s jedne strane smo bili suočeni sa striktnim mjerama opreza zbog straha od širenja pandemije koje su zahtijevale zabranu rada, ograničeno kretanje i karantenu. S druge strane stvorila se povećana potreba za interakcijom, radom i izgradnjom novih stambenih jedinica. Već oskudna novogradnja suočava se s iznenadnim i naglim porastom potražnje što dovodi do povećanja cijene po kvadratnom metru. Taman kad smo pomislili da COVID doživljava svoj kraj te da se sve pomalo vraća u normalu, svijet se suočava s ruskom agresijom koja rezultira ratom u Ukrajini te energetskom krizom. Već prethodno potresena globalna ekonomija biva dodatno uzdrmana, energetska kriza nije uspjela pokazati svoje pravo lice, a inflacija je ugledala svjetlo dana. Paralelno sa svjetskim neprilikama, Hrvatska se suočava i s dugoočekivanim ulaskom u eurozonu. Schengen za nas predstavlja otvaranje granica i širenje tržišta, a ukidanje tečajne razlike za tržište nekretnina znači jednostavniji i brži kupoprodajni proces. Tek sad cijene nekretnina kreću divljati pa tako danas kvadrat plaćamo i do 30% više nego lani. Jedno je sigurno, cijene će nastaviti rasti i dok mi ne možemo značajno utjecati na globalna događanja, ono što možemo jest raditi na razvoju lokalne infrastrukture, donošenju konkretnih urbanističkih planova te samim time i ubrzati proces izdavanja budućih građevinskih dozvola. Samo razvojem i gradnjom možemo povećati ponudu. Kako i zlatno pravilo ekonomije nalaže, veća ponuda znači i veća konkurentnost, a veća konkurentnost donosi zdravije tržište koje će se lakše izboriti s visokim i nerealnim cijenama nekretnina.