10.06.2022

Aktualno: Cijena kvadrata stana u Zagrebu po kvartovima

Kada pitate bilo kojeg stručnjaka za nekretnine kolika je prosječna cijena kvadrata stana u Zagrebu po kvartovima malo tko će se upustiti u davanje lakonskog odgovora. U situaciji još uvijek velike potražnje za nekretninama cijene su vrlo šarolike.

Tako u istoj ulici možete naći dvije nekretnine s potpuno različitim cijenama. Logična je razlika ako su u pitanju novogradnja i starogradnja, ali vrlo često starogradnja prati u stopu novogradnju. 

Na formiranje cijena nekretnina utječe više faktora: lokacija, blizina javnog prijevoza, škole, vrtića, godina izgradnje, kat, stanje objekta, a u vrijeme svih mogućih poskupljenja energenata i visina režija. Nerijetko, tu je i posve subjektivna procjena prodavatelja koji prate postotke rasta cijena nekretnina u Zagrebu uopće.

A prema posljednjim podacima cijena kvadrata stana u Zagrebu 2022 godine viša je za 15 posto od prošle godine.


Cijena kvadrata stana u Zagrebu po kvartovima u tri kategorije

Oglašene cijene nekretnina najčešće nisu i one realne, postignute u procesu kupoprodaje. Postignute cijene bilježi Porezna uprava, ako ćemo vjerovati upisanim cijenama u ugovorima. Veliku bazu podataka i znanja o cijenama imaju ustvari agencije za nekretnine koje imaju svakodnevni uvid u transakcije kupnje i prodaje nekretnina.

Kako bismo vam dali realniju sliku tržišta nekretnina u Zagrebu priskočio nam je u pomoć agent za nekretnine Filip Ćulibrk, sa svojim iskustvom s terena. Po njegovoj procjeni cijena nekretnina u Zagrebu po kvartovima može se gledati kroz tri kategorije: novogradnja, Centar i starija gradnja.

Cijena novogradnje u Zagrebu

Najviše cijene postižu cijene novogradnje.
Da, ima stanova po cijeni od 8 tisuća eura po kvadratu , no oni su iznimka, ne pravilo.
Riječ je o manjem broju luksuznih stanova na prestižnim lokacijama. I da, potražnje ima.




Novogradnje još uvijek nema dovoljno koliko se traži.

Povećan je interes za stambenim nekretninama unatoč visokim cijenama kvadrata . Potres i rad od kuće za vrijeme pandemije utjecali su na interes za sigurnijom gradnjom i prostranijim stanovima u kojima sad i radimo.

Cijena novogradnje itekako je različita kada je promatramo po kvartovima, kaže Filip Ćulibrk, agent za nekretnine iz Starlinga. 

Već sad, zbog skupljih materijala i rada te povećanja cijene same izgradnje, cijena novogradnje u prigradskim naseljima poput Zaprešića se ne može pronaći ispod 2 tisuće eura po kvadratu. U prosjeku, rekao bih oko 2.400 eura/m² se kreću cijene novogradnje u rubnim dijelovima Zagreba. Na atraktivnijim i traženijim lokacijama u gradu Zagrebu, cijena novogradnja dostiže i 5 tisuća eura po kvadratu.

Filip Ćulibrk, agent za nekretnine



Cijene stanova u centru Zagreba

Centar je lokacija koja se budi. Nakon potresa se ulaže u obnove i ojačanja zgrada te se ponovno vraća interes za dnevni najam. Sada se neki prosjek cijena penje prema 2.500 eura/m², procjenjuje Filip.


Centar grada je tražena lokacija


No, to je samo grubi prosjek, situacija je raznolika i vrlo individualna jer na cijenu utječe puno parametara. 

Mogao bih reći iz svoje prakse da se u Centru cijene kreću od 2 do 3 tisuće eura po kvadratu,  s tendencijom rasta. Što sve na to utječe? Važno je ima li zgrada lift, na kojem je katu te ponajviše kako je prošla u potresu, je li obnovljena. Ako je stan u sredini zgrade, na prvom ili drugom katu, ojačane konstrukcije, promijenjeni dimnjaci ili pročelje zasigurno takva nekretnina može postići i cijenu od 3.000 eura/m2.

Filip Ćulibrk, agent za nekretnine


S druge strane, riječ je uglavnom o velikim stanovima od oko 100 i više kvadrata koji znaju imati samo dvije spavaće sobe, pa se zbog velike kvadrature može  ispregovarati povoljnija cijena.

Zašto je to tako?

Kupac za sličnu cijenu može odabrati stan u novogradnji s manje kvadrata, a istim brojem soba. Iz tog razloga, kupci odabiru veće stanove koje mogu prenamijeniti u višesobne.

Tako se veći stanovi u centru isplate u odnosu na novogradnju (koje u centru nedostaje).


Cijena renovacije utječe na cijenu stana



Naravno, ima i stanova koji se mogu naći i ispod 2.000 eura/m², ali takvi stanovi su u zgradama koje su više stradale u potresu, obnova zgrade još nije počela, eventualno stanovi u suterenu ili potkrovlju, a često dokumentacija stana ili zgrade može biti nepotpuna.

Cijena starogradnje u Zagrebu

Starija gradnja, pogotovo zgrade građene od armiranog betona, velikim dijelom zbog straha od potresa, mnogim je kupcima zanimljivija i prihvatljivija jer je jeftinija od novogradnje

U tramvajskoj zoni uređen dvosoban stariji stan može postići cijenu i od 3 tisuće eura. Mnogi se pitaju kako je to moguće!

No, događanja na tržištu nekretnina izravno su povezana s globalnim i lokalnim ekonomskim prilikama. Poskupjela je cijena renovacije, uređenja. Majstore je trenutno teško naći i dočekati, čeka ih se mjesecima baš kao i sve druge potrebne materijale, pa i isporuku namještaja.

Nakon dugotrajne potrage mnogi shvate da im se više isplati kupiti uređen pa čak i namješten stan. Takvi kupci, koji ne mogu čekati,  spremni su izdvojiti 2.800 do 3.200 po kvadratu za stari stan, spreman za useljenje. Još uvijek je jeftiniji od novogradnje. 

Filip Ćulibrk, agent za nekretnine

Savjet više za prodavatelje

Svaki stan ima svog kupca. Pitanje je koliko je svatko voljan uložiti dragocjenog vremena, a i novca u proces kupoprodaje koje može biti lakši i brži ako se držite nekoliko savjeta.

Za prodavatelje je PRVI SAVJET da očiste i pospreme nekretninu koju prodaju. To je kažu stručnjaci, nevjerojatno bitno.

DRUGI je SAVJET da pustite kupca da slobodno razgledava i prepustite mu riječ. TREĆI, ne računajte na to da je nekretnina prodana na temelju usmenog dogovora s kupcem.

BONUS SAVJET za prodavatelje je da ne stavljaju nekretninu na tržište samo radi provjere trenutne vrijednosti, ako je zaista ne žele prodati.